Chủ đầu tư chậm giao nhà, người mua nên tìm đến Thừa phát lại

Đức Hoài 9.4.14
(Thừa phát lại 24h)-Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hoặc bàn giao nhà khi chưa hoàn tất xong việc thi công thì khách hàng phải làm sao?
Hồ sơ vụ việc: 
(1) Ngày 17/06/2013, TAND quận 3-TP HCM đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Bích Ngọc (ngụ tại căn hộ A1507, chung cư Quốc Cường - Gia Lai nằm trên đường Trần Xuân Soạn, phường Tân Kiểng, quận 7), tuyên buộc Công ty Đầu tư Phát triển nhà Quốc Cường có trách nhiệm thanh toán cho nguyên đơn số tiền 258 triệu đồng tiền phạt do chậm bàn giao căn hộ...
(2) Ngày 20/8/2013, TAND Q.Bình Tân (TP.HCM) tuyên hủy hợp đồng mua bán nhà, buộc Công ty CP Đầu tư và xây dựng Bình Chánh (BCCI) phải hoàn trả tiền mua nhà cộng với lãi suất phạt cho bà Nguyễn Thị Hồng, nguyên đơn và là khách hàng mua nhà tại dự án chung cư Nhất Lan 3 do BCCI làm chủ đầu tư. Cụ thể, BCCI phải trả cho bà Hồng tổng cộng 1.095.000.000 đồng, trong đó hơn 877.000.000 đồng tiền gốc và 217.453.294 đồng lãi phạt… Sự việc sau đó được kháng cáo, TAND TP.HCM  đã sửa án, buộc phía BCCI trả phạt chậm giao nhà tính đến ngày 27-12-2013 là khoảng 273 triệu đồng…
(3) Tháng 3/2013, nhiều khách hàng mua nhà bức xúc khi chủ đầu tư khu đô thị Dương Nội (Yên Nghĩa, Hà Đông, Hà Nội) là Tập đoàn Nam Cường nhiều lần gửi thông báo gọi lên hoàn tất nghĩa vụ tài chính, đồng thời nhận bàn giao nhà trong khi nhà nhiều hạng mục vẫn chưa được thi công xong. Tương tự, thời điểm tháng 09/2013 chủ đầu tư dự án Splendora (An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội) chưa hoàn thiện các căn hộ đã gọi khách hàng lên nhận bàn giao…  
Tình trạng chủ đầu tư chậm bàn giao nhà cho khách hàng, các hạng mục bàn giao không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng (hệ thống nội thất, trang thiết bị căn hộ…) diễn ra rất phổ biến hiện nay.
Pháp luật có liên quan quy định vấn đề này như thế nào?
Bộ luật dân sự 2005 quy định:
Điều 425. Huỷ bỏ hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại.
Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.
Điều 407. Hợp đồng dân sự theo mẫu
1. Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra.
2. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó.
3. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Điều 409. Giải thích hợp đồng dân sự
…
8. Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế.
Khách hàng là người mua nhà cần phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?
Trước khi ký kết hợp đồng:
Khách hàng cần đọc kỹ các điều khoản hợp đồng mua bán căn hộ. Đây là những hợp đồng mẫu do chủ đầu tư đưa ra. Trong đó, chủ đầu tư thường đưa ra nhiều điều khoản có lợi cho mình và bất lợi cho người mua nhà như điều khoản phạt do người mua chậm thanh toán tiền, điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng khi người mua chậm thanh toán tiền... Do đó, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư đưa vào những điều khoản đối ứng để bảo vệ quyền lợi của mình như:
- Thời hạn bàn giao nhà là bao lâu? Nếu chậm bàn giao thì phạt hợp đồng như thế nào? Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ra sao? (Luật cho phép các bên vừa thỏa thuận phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại);
- Nếu chậm bàn giao nhà bao nhiêu lâu thì người mua có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng?
- Quy định chi tiết về các trang thiết bị được thiết kế, lắp ráp kèm theo căn nhà được mua bán. Nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng với thỏa thuận thì giải quyết như thế nào?
Hình minh họa: Khách hàng họp phản đối việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà
Sau khi ký kết hợp đồng:
- Cần thường xuyên kiểm tra tiến độ xây dựng dự án, căn hộ của mình và chỉ thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình theo cam kết khi chủ đầu tư đã hoàn thiện các hạng mục theo tiến độ đã thỏa thuận;
- Khi nhận bàn giao nhà cần kiểm tra kỹ xem các hạng mục thi công đã hoàn thành theo hợp đồng hay chưa;
- Chỉ hoàn tất nghĩa vụ thanh toán của mình khi mà chủ đầu tư đã hoàn thiện tất cả các hàng mục theo hợp đồng.
Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hoặc bàn giao nhà khi chưa hoàn tất xong việc thi công thì khách hàng phải làm sao?
Khách hàng nên đến Văn phòng Thừa phát lại để được hỗ trợ lập vi bằng ghi nhận việc khách hàng đã sẵn sàng hoàn tất nghĩa vụ tài chính và nhận bàn giao nhà nhưng bên bán chậm trễ bàn giao nhà đúng thời hạn.
Trường hợp chủ đầu tư ép nhận bàn giao nhà khi nhà chưa hoàn thiện thì Thừa phát lại cũng đáp ứng lập vi bằng về hiện trạng nhà bàn giao nhưng chưa thi công xong.
Hình minh họa: Thừa phát lại đang lập vi bằng về hiện trạng nhà ở
Trường hợp khách hàng muốn hủy bỏ hợp đồng mua bán khi chủ đầu tư giao nhà quá hạn (căn cứ theo điều khoản hủy có sẵn trong hợp đồng mua bán nhà) thì Thừa phát lại sẽ hỗ trợ khách hàng lập vi bằng giao thông báo đơn phương hủy bỏ hợp đồng mua bán đến chủ đầu tư.
Vi bằng Thừa phát lại sẽ là bằng chứng để khách hàng bảo vệ quyền lợi của mình khi vụ việc được đưa ra Tòa án giải quyết.
Đức Hoài (Thư ký nghiệp vụ)
Khi cần hỗ trợ về việc lập vi bằng Thừa phát lại, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0906 311 132 – 0973 329 117 (Mr Hoài)