Thông thường, các công đoạn trong
quá trình xây dựng nhà ít nhiều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến nhà
hàng xóm như khảo sát địa chất, đào móng, đóng cọc, đầm nền nhà, thi công bức
tường giáp ranh… Nếu xảy ra hậu quả như nứt, lún thì phát sinh vấn đề bồi thường.
Nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Ủy ban nhân dân, Tòa án giải quyết.
Ví dụ: Vụ việc các hộ dân sống tại hẻm 58 Tôn Thất Thuyết
(phường 18, quận 4, TP.HCM) khiếu nại việc thi công nhà ở tại địa chỉ B46/6 Tôn
Thất Thuyết gây nứt lún nhà của họ khiến chủ nhà, đơn vị thi công, và các hộ liền
kề mệt mỏi vì không tìm được tiếng nói chung (https://plo.vn/ban-doc/khon-don-vi-hang-xom-xay-nha-878781.html).
 |
Hình ảnh vết nứt trên tường nhà của các hộ dân hẻm 58 Tôn Thất Thuyết (Nguồn: PLO)
|
Hoặc vụ việc ông Nguyễn Tấn C khiếu nại, khiến kiện gia
đình bà Võ Thị B xây nhà tại xã Tân Phú, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An gây nứt,
lún, lấn chiếm phần đất của gia đình ông C. Cả đơn vị thi công và gia đình bà B
đều không thống nhất việc thi công nhà bà gây ảnh hưởng đến nhà ông C và không
đồng ý khắc phục lại theo hiện trạng. (http://baolongan.vn/thi-cong-nha-gay-mat-long-hang-xom-a90189.html).
 |
Hình ảnh căn nhà của ông C và bà B (Nguồn: Báo Long An)
|
Qua tìm hiểu của tác giả, đa số
các vụ việc mà các bên phải nhờ đến Tòa án phân xử là do không tìm được tiếng
nói chung về việc đâu là thiệt hại do chủ nhà/đơn vị thi công gây ra cho nhà
hàng xóm bởi trước khi thi công, các bên đã không ngồi lại với nhau cùng xác định
các vết nứt, lún, nghiêng của nhà hàng xóm.
Phải ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề trước khi thi công
Theo quy định tại Điều 8 Thông tư
số 05/2015/TT-BXD thì “Trước khi thi công
xây dựng, chủ nhà chủ động liên hệ với các chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng
công trình liền kề, lân cận để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của
công trình liền kề, lân cận (nếu có). Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng
công trình liền kề, lân cận có trách nhiệm phối hợp với chủ nhà để kiểm tra,
ghi nhận hiện trạng công trình làm căn cứ giải quyết các tranh chấp (nếu có).
Trong quá trình thi công xây dựng, nếu công trình liền kề, lân cận có dấu
hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sập đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng
nhà ở gây ra, chủ nhà phải phối hợp với chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng
công trình liền kề, lân cận để kiểm tra, xác định nguyên nhân và thống nhất biện
pháp khắc phục. Trường hợp các bên không thống nhất thì tranh chấp phát sinh được
giải quyết theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, các nhà làm luật đã dự
liệu rằng việc xây nhà có nguy cơ cao ảnh hưởng đến các công trình liền kề nên
đã yêu cầu các bên phối hợp với nhau nhằm kiểm tra hiện trạng trước và trong
khi thi công, làm cơ sở đối chứng, thỏa thuận bồi thường thiệt hại.
Việc kiểm tra, ghi nhận hiện trạng
của công trình liền kề trước khi thi công đã được quy định từ năm 2009 khi mà số
vụ việc tranh chấp về xây dựng đối với công trình liền kề ngày càng gia tăng. Điều
8 Thông tư 39/2009/NĐ-CP quy định: “…Trước
khi phá dỡ công trình cũ hoặc trước khi thi công xây dựng nhà ở, chủ nhà cần chủ
động phối hợp với các chủ công trình liền kề kiểm tra hiện trạng các công trình
liền kề… Kết quả kiểm tra hiện trạng được thể hiện bằng văn bản hoặc bằng ảnh,
bằng phim. Khi cần thiết, tiến hành đo đạc và đánh dấu các biểu hiện hư hỏng
trên bề mặt công trình để có cơ sở theo dõi”. Thông tư này còn quy định
trách nhiệm phối hợp của chủ công trình liền kề và chế tài nếu không phối hợp: “Nếu các chủ công trình liền kề, lân cận vẫn
không hợp tác kiểm tra thì chủ nhà vẫn thực hiện việc thiết kế, thi công xây dựng
nhà ở. Mọi chứng cứ về hư hỏng công trình liền kề, lân cận do chủ các công
trình này đưa ra khi không có sự thống nhất với chủ nhà sẽ không được công nhận
khi có tranh chấp xảy ra, nếu có”.
Hiện tại, nếu gây lún, nứt hoặc
hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp
luật dân sự; gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng
không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác thì bị phạt tối đa
lên đến 30.000.000 đồng (Nghị định số 139/2017/NĐ-CP). Do đó, việc tạo lập chứng
cứ về hiện trạng nhà liền kề trước khi thi công sẽ giúp các bên nhanh chóng đạt
được thỏa thuận về việc bồi thường hơn vì đã có chứng cứ đối chiếu giữa hiện trạng
cũ và hiện trạng mới.
Ghi nhận hiện trạng như thế nào?
Nếu các bên chưa biết thực hiện
việc này như thế nào và cần có một đơn vị độc lập, trung gian làm công việc kiểm
tra, ghi nhận hiện trạng thì nên liên hệ với các văn phòng thừa phát lại. Các
thao tác lập vi bằng của thừa phát lại là tương đồng với các công việc mà các
bên cần thực hiện để kiểm tra hiện trạng như: Lập văn bản mô tả hiện trạng công
trình, quay phim, chụp hình… Lập vi bằng là phương thức tạo lập chứng cứ hữu hiệu
về hiện trạng nhà ở.
 |
Hình ảnh Thừa phát lại Q. Thủ Đức đang lập vi bằng ghi nhận hiện trạng công trình xây dựng
|
Nhằm tuân thủ tối đa các quy định
nêu trên, chủ đầu tư/đơn vị thi công nên thực hiện 2 bước sau đây với sự hỗ trợ
của các văn phòng thừa phát lại:
- Bước 1: Gửi thông báo cho chủ
các công trình liên kề về việc ấn định ngày phối hợp kiểm tra, ghi nhận hiện trạng.
Nếu chủ công trình liền kề đã tỏ ý hợp tác từ trước thì có thể bỏ qua bước này.
Ngược lại, nếu chủ công trình liền kề tỏ ra không hợp tác thì cần phải thực hiện
bước này. Với sự hỗ trợ của thừa phát lại thì dù chủ công trình liền kề cố tình
không hợp tác thì việc thông báo cũng hoàn thành, phù hợp với quy định của pháp
luật.
- Bước 2: Ghi nhận hiện trạng
công trình liền kề theo thời gian đã ấn định. Nếu chủ công trình liền kề không
hợp tác theo thời gian đã được thông báo từ trước thì thừa phát lại có thể ghi
nhận việc từ chối hợp tác đó đồng thời ghi nhận thêm phần hiện trạng bức tường
của công trình liền kề - khu vực tiếp giáp với phần công trình chuẩn bị thi
công.
0 Nhận xét